一、政策原文信息

二、政策出台背景

为继续支持居民改善住房条件，三部门延续2023年起实施的换购住房个税退税政策，将执行期续至2027年12月31日。政策通过退还卖房环节已缴个税，降低“卖旧买新”的实际税负成本，配合住房城乡建设部门与税务部门的信息共享机制，提升退税办理效率。

三、核心要点

1．退税对象：出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人。

2．退税比例：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。

3．金额口径：现住房转让金额为房屋转让的市场成交价格；新购住房为新房的，购房金额为网签备案购房合同注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋成交价格。

4．同城要求：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，即同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

5．主体关联要求：出售自有住房的纳税人应为新购住房产权人或产权人之一。

6．办理方式：向主管税务机关提供合法有效的售房、购房合同等材料，经审核后办理退税；住建部门与税务部门建立房屋交易合同网签备案信息实时共享机制。

四、实务解读

政策要点可以压缩成三句话：卖房后1年内买房、同一城市、本人是买家之一。三个条件同时满足才能退税，缺一不可。实务中最常见的“踩空”是同城要求——很多人以为同省即可，实际是同一城市范围，跨市（如从甲地级市卖房、到乙地级市买房）不能享受。

退税金额的计算要先比较两个金额。新购金额≥现住房转让金额：卖房已缴个税全额退还；新购金额＜现住房转让金额：按“新购金额÷现住房转让金额”的比例退还。举例：卖房已缴个税10万元，现住房转让金额400万元，新购住房300万元，则可退10万×（300÷400）＝7.5万元。这个比例关系应在卖房、买房两次决策中提前测算，避免“买小了少退、买贵了浪费”的错配。

时间口径以“1年内”为准，起算点是现住房出售。需要注意的是，“1年内重新购买”的判定依据是合同与权属相关时点，具体以主管税务机关审核口径为准。建议在卖房与买房的时间安排上留出余量，不要把两次交易卡在临近1年的边缘上，避免因网签、贷款审批等环节延迟导致超期。

两次交易的凭证要成套保存：售房合同与购房合同、网签备案信息、完税凭证、新购住房的产权证明。政策明确住建部门与税务部门已建立网签备案信息实时共享机制，这意味着税务机关可以主动核验交易真实性，纳税人不必也无法通过时间差规避条件；但资料齐备能显著缩短审核周期。

与增值税的衔接要一并考虑。个人销售住房的增值税政策另有专门公告（财政部 税务总局公告2025年第17号），与本次个税退税政策相互独立、分别适用。居民在“卖旧买新”时应同时测算增值税与个人所得税两项税负，形成完整的交易税负方案，而不是只盯个税退税。

五、对企业的主要影响

（1）房地产经纪与中介机构：把“同一城市+1年内+本人为产权人之一”三项条件做成客户告知书，在签约前完成资格初筛，减少后续退税纠纷。（2）代账与财税服务机构：为员工及客户提供换购住房退税的测算服务（全额退还是按比例退），可作为增值服务产品。（3）企业HR：在员工福利沟通中提示该政策，尤其是涉及异地调动、本地换房的员工。（4）开发商与新房销售端：在网签环节配合做好购房合同成交价格的准确记录，因新购住房金额直接决定退税比例。

六、对个人的主要影响

（1）卖房后1年内在同一城市重新购房，且本人是新购住房产权人之一的，可申请退还卖房时已缴的个人所得税；新购金额不低于现住房转让金额的全额退，低于的按比例退。（2）需携带合法有效的售房、购房合同等材料到主管税务机关申请，经审核后办理退税。（3）执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，注意两次交易的时间衔接。（4）建议同时测算个人销售住房的增值税与个人所得税，形成完整税负方案。